律师了解二手房买卖中卖方的法律风险

发布时间:2020-07-22 14:10:00

这场突如其来的流行病影响了我们生产生活的方方面面。恐怕许多地区的重大损失还没有完全凸显出来。然而,商品房市场仍处于稳定发展中,这足以说明房地产业有着坚实的基础和强劲的需求。但与此同时,这一领域的法律纠纷也呈上升趋势。

这场突如其来的流行病影响了我们生产生活的方方面面。恐怕许多地区的重大损失还没有完全凸显出来。然而,商品房市场仍处于稳定发展中,这足以说明房地产业有着坚实的基础和强劲的需求。但与此同时,这一领域的法律纠纷也呈上升趋势。

商品房交易法律纠纷有很多方面,如开发、销售、抵押、贷款等环节。公众对房屋交易的需求促进了中介市场的不断发展和成熟。除了提供传统的中介服务外,一些中介机构还涉足资金借贷等金融服务领域,针对那些刚需购房却缺乏资金的好客户,这种金融服务能够满足他们的需求。但是,我们必须注意中介机构提供金融服务的合法性。另外,在服务过程中要特别注意很多细节。笔者将通过一个实际案例分析卖方可能面临的法律风险。

在上述情况下,出卖人的房屋被抵押的事实在签订合同前已为各方所知。为方便交易,中介确实有权承诺提供“预付款赎房”服务。但对于这一关键问题,出卖人只有一个录音证据,房屋买卖合同主体仍规定买受人应当承担解除抵押权的义务,而中介机构手写的“预付款赎楼”的部分不符合法律形式,导致法院不采纳被告的辩护意见,被告承担高额违约金。

由于中介比普通人具有更多的专业知识,房地产交易涉及的手续也更为复杂,如网签、当面签字、贷款、交房、过户等,在与中介和购房者接触的过程中,出卖人往往只注意付款安排上,却忽略了其他交易细节,如上述案例中的按揭取消问题,影响了房地产买卖合同能否履行的焦点,但在房屋买卖合同中却没有明确约定。当发生纠纷时,卖方非常被动。

鉴于卖方可能面临的法律风险,笔者建议:

一、在签订合同前,要详细了解整个交易过程,确定合同履行的关键时间节点和方法,如每期付款的付款时间和方法、交货时间和转账时间,明确整个交易所需的总时间。

二、明确各方的具体义务,如由哪一方负责提交网签申请、由哪一方负责办理转账、包括哪些转账材料等,避免在外部条件发生变化时,不能要求特定方推动本合同不承担违约责任。

三、比如房屋抵押等权利障碍,中介机构承诺提供抵押注销服务。此时,需要明确债务主体、解除抵押权的时间、支付时间和方式,以及不能处理的后果,可以是解除合同、退还定金,也可以是其他各方约定的交易安排。一句话,就是要保证无论什么情况下是否按时取消按揭,以及如何履行房屋买卖合同都能找到合同的依据。

四、对于网签,出卖人应认识到网签的功能是锁房,为买受人提供一定的保障。因此,网签的时间和条件尤为重要。如果网签时间太早或押金比例低,可以立即办理网签。一旦双方发生纠纷,买方拒绝配合终止网签,卖方很可能陷入被动地位。

五、要了解购房者的情况,比如他是否有购房资格,在实践中有很多情况是,他离购房资格还有几个月的时间,还是需要通过假离婚获得购房资格。在这种情况下,购房者是否具备购房资格成为一个不确定因素。

也有部分购房者希望改善购房状况。他们需要先处理好自己的房子或解决购房资金问题。以上所有因素都可能导致整个交易时间过长。为保证交易的可执行性,中介机构将在房屋买卖合同中作出相应的交易安排。对此,卖方必须注意核实清楚,确定其能够接受交易的时间长度,并在未能按时完成交易时明确相应的处理方法和违约责任。

六、注意审核中介机构的相关资质。在交易过程中涉及金融服务的,要了解金融法律法规和相关政策,防止中介机构影响卖方。此外,还必须明确,中间人在整个交易中的地位不同于买卖双方。在笔者检索到的案例中,买卖双方纠纷中中介人的责任并不多见。对卖方而言,应将中间人和买方视为同等重要的交易对手,尽可能以书面形式确定各方的权利和义务,并在交易中心承担的义务范围内明确自己,履行期间应保留相关证据合同的。

七、在明确了所有义务的履行主体、期限和条件后,卖方应更加重视违约责任。当相关主体不能履行约定的义务时,卖方可以根据合同要求权利。在此提醒,违约责任可以是支付一定数额的违约金、违约金的计算方法、或者终止合同等,无论怎样,卖方都必须注意明确具体的违约责任承担方式,避免“承担违约责任”的模糊表述,并提供证据证明其他当事人的违约责任受到合同的影响,相较于合同,更难以主张权利。

对中国人来说,买房卖房对自己和家人都有着重要的意义。一旦发生纠纷,不仅会面临财产损失,还会影响工作和生活。希望大家在面对重大决策时能谨慎小心,必要时及时寻求法律专业支持。我建议在纠纷发生前,甚至在签订房屋买卖合同时咨询专业律师,降低法律风险。